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Le bail est un terme juridique qui désigne un contrat de location conclu entre un propriétaire et un locataire. 
Le propriétaire s’engage envers le locataire à mettre à sa disposition un logement en bon état dans lequel il puisse vivre convenablement.
En contrepartie, le locataire s’oblige à lui verser un loyer.
Depuis le 1 er août 2015, une notice d’information relative aux droits et aux obligations des propriétaires et des locataires, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs différends, doit être annexée au contrat.

http://legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030649902

 

Le bail ou le contrat de location sous seing privé se distingue de celui rédigé par un notaire. Dans un bail sous seing privé, le contrat est signé entre le locataire et le propriétaire ou son représentant « privé » par opposition au notaire, officier public ; autrement dit, une agence ou société de gestion immobilière.
Il ne bénéficie pas de la même protection juridique qu’un bail notarié.
Dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire ne peut obtenir le paiement des dettes locatives qu’après avoir effectué plusieurs démarches et avoir intenté une action en justice contre le locataire, une procédure longue et coûteuse.

Lorsque le contrat de location est établi par un notaire, il est appelé « bail notarié ».
Les actes de cet « officier public » constituent des titres dits exécutoires permettant de solliciter directement un huissier pour obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, généralement le paiement de ses dettes locatives.
Avec un bail notarié, il n’est pas nécessaire d’intenter une action en justice auprès d’un tribunal.
L’huissier peut directement procéder à des saisies sur le salaire, les comptes bancaires, ou encore les biens du locataire.

Bon à savoir : le notaire est un officier public qui a reçu de l’Etat, la mission de certifier le contenu des actes qu’il établit. Il y appose la « formule exécutoire » qui contient l’ordre adressé par l’Etat aux agents de la force publique de faire exécuter l’acte, au besoin avec le concours d’un huissier. Cette formule figure également sur les décisions de justice.

Lien de la formule exécutoire : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000849137

 

Le bailleur est le propriétaire ;
Mais celui-ci peut aussi se faire représenter par un professionnel de l’immobilier : un notaire, une agence immobilière ou une société de gestion immobilière, voire une personne de sa famille ou de son entourage. Ce professionnel ou la personne est alors missionné(e), par mandat, pour s’occuper à sa place de la location. A lui de sélectionner le locataire, de rédiger le bail, de procéder à l’état des lieux d’entrée et de sortie, de remettre les clés aux locataires et de les réceptionner à son départ, d’intervenir au cours de la location pour effectuer les réparations à la charge du propriétaire ou pour résoudre les difficultés liées à une faute du locataire (impayés de loyers, troubles de voisinage, etc.).
Le professionnel ou la personne est alors appelé(e) « mandataire ».

Le preneur est le locataire qui « prend » la location.
A l’inverse, le bailleur est celui qui « donne à bail ».
Il s’agit de termes juridiques destinés à distinguer clairement les parties au contrat de location ; le verbe « louer » pouvant être employé aussi bien par le propriétaire que par le locataire, avec un risque de confusion.

C’est la personne qui représente l’une ou l’autre partie à un contrat. En pratique, c’est souvent le propriétaire qui se fait représenter.
En matière de location, le propriétaire (le mandant) confie ainsi à un professionnel de l’immobilier (une agence, un notaire, une société de gestion immobilière) ou à un membre de son entourage un mandat pour s’occuper de la location à sa place. Ce dernier est alors désigné sous le terme de « mandataire ».
A lui de sélectionner le locataire, de rédiger le bail, de procéder à l’état des lieux d’entrée et de sortie, de remettre les clés au locataire et de les réceptionner à son départ, d’intervenir au cours de la location pour effectuer les réparations à la charge du propriétaire ou encore pour résoudre les difficultés liées à une faute du locataire (impayés de loyers, troubles de voisinage, etc.).

La location peut porter sur un logement vide ou meublé.
Dans ce dernier cas, des règles particulières s’appliquent.

> Le logement

La location meublée doit porter sur un logement décent équipé d’un mobilier permettant au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement.
Lien vers la définition du logement décent : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042

Les meubles que le logement doit contenir au minimum sont fixés par décret entré en vigueur le 1er septembre 2015.
Il faut qu'il contienne au moins :

  • un lit avec une couette ou une couverture,
  • des volets, stores, rideaux, ou tout autre dispositif qui puissent assombrir les pièces qui serviront de chambres,
  • des plaques de cuisson,
  • un four ou un micro-ondes,
  • un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur doté d'un freezer,
  • de la vaisselle (plats, assiettes, couverts, verres, carafe ...) et des ustensiles de cuisine (faitout, poêles, casseroles ...),
  • une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires,
  • du matériel d'entretien ménager (aspirateur ou balai, par exemple).

> La durée de la location

  • Le contrat est conclu pour une durée d'1 an et peut être reconduit sans formalité si le propriétaire ne souhaite pas modifier les termes du contrat.
    Dans le cas contraire (révision du loyer ou modification du nombre de pièces louées, par exemple), il doit en avertir le locataire au moins 3 mois à l’avance.
  • En cas de location à un étudiant, la durée minimale de la location est réduite à 9 mois, sans renouvellement automatique à son échéance. Le propriétaire et le locataire ont alors la possibilité de conclure un nouveau contrat, s'ils veulent poursuivre cette location.

 

 

Le montant du loyer dépend de la situation du logement, s’il se trouve ou non dans l’une des 28 agglomérations classées en zones tendues par décret.
Les zones tendues sont des villes où la demande de logements dépasse fortement le nombre de ceux proposés à la location.
Lien vers la liste des zones tendues : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027399823&fastPos=1&fastReqId=2020967123&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

> Loyer des logements situés en zones tendues

  • En zones tendues, le montant du loyer est règlementé.
    - Si le logement était loué auparavant (période de vacance inférieure à 18 mois), le loyer ne peut excéder :
    • le dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des 12 mois précédent la conclusion du nouveau contrat de location ;
    • le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois précédent la conclusion du nouveau contrat de location.

         A noter : si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, le loyer peut être fixé au delà de l'indice de référence des loyers (IRL). Pour que le loyer puisse être augmenté, il faut que les travaux effectués soient d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Toutefois, la hausse est alors limitée : elle ne peut excéder 15% du coût des travaux TTC. En revanche, si le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration (et non de mise en conformité avec les caractéristiques de décence) d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être librement réévalué lors de la relocation.

          - Si le logement est loué pour la première fois ou s'il est reloué après une période de vacance supérieure à 18 mois, le loyer est négocié entre le propriétaire et le locataire en fonction des prix du marché.

 

  • Le cas particulier de la zone tendue de Paris

Dans une décision du 28 novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé l’encadrement du niveau des loyers à Paris. Ce dispositif, en place à Paris depuis le 1er aout 2015, imposait de fixer le loyer dans la limite d’un loyer de référence majoré. Suite à cette décision, seul le dispositif visé ci-dessus s’applique aujourd’hui à Paris.

  • Le cas particulier de la zone tendue de Lille

Dans une décision du 17 octobre 2017, le tribunal administratif de Lille a annulé l'encadrement du niveau des loyers à Lille. Ce dispositif, en place à Lille depuis le 1er février 2017, imposait de fixer le loyer dans la limite d'un loyer de référence majoré. Suite à cette décision, seul le dispositif visé ci-dessus s'applique aujourd'hui à Lille.

 

Lien vers l’indice de référence des loyers :

https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333

  • Loyer des logements situés hors zones tendues
    En dehors des zones tendues, le montant du loyer est librement négocié entre le propriétaire et le locataire, selon les prix du marché.
  • Le contrat prévoit une clause de révision

    Si le contrat de location prévoit une clause de révision, le loyer peut être augmenté. Toutefois, l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.
    L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le contrat ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature de celui-ci. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.
    Le calcul est le suivant : loyer hors charges x IRL applicable à la date de révision/IRL de l’année n-1.
    Lien vers l’indice de référence des loyers : https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333 
    Le propriétaire bailleur dispose d'un délai d'1 an à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. S'il manifeste sa volonté d’augmenter le loyer dans ce délai, la révision prendra effet au jour de sa demande.

  • Le contrat ne prévoit pas de clause de révision
    En l'absence d'une clause de révision, le montant du loyer restera le même pendant toute la durée de la location. 

En pratique, c’est le propriétaire ou son représentant (notaire, agence, société de gestion immobilière) qui établit le contrat de location avant de le soumettre au locataire pour relecture et signature. Ce contrat formalise leur accord.
Depuis le 1 er août 2015, ce contrat doit être rédigé selon un modèle type fixé par décret.
Un bail établi grâce au site BailMyself respecte ce formalisme.
Lien vers le modèle type en annexe du décret : http://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/5/29/ETLL1430990D/jo
Bon à savoir : si le contrat est rédigé par une agence immobilière pour le compte du propriétaire, l’identité et l’adresse de ce dernier doivent figurer sur le contrat, car le mandat confié à l’agence peut lui être retiré à tout moment.

Il est destiné à couvrir les frais des éventuelles réparations nécessaires à la remise en état des lieux en cas de dégradation par le locataire (trous dans le mur, etc.). Son montant est au maximum de 1 mois de loyer, hors charges pour un logement vide et 2 mois de loyer, hors charges pour un logement meublé. Il est versé par le locataire lors de la signature du contrat.

Au départ ce dernier, il doit être restitué dans un délai de 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée dans le logement. A l’inverse, si des dégradations sont constatées, le propriétaire dispose de 2 mois pour lui remettre le solde éventuel. Le délai court à compter du jour de la remise des clés par le locataire au propriétaire ou à son représentant (notaire, agence, société de gestion immobilière). Attention, en cas de retard dans la restitution, le propriétaire devra s’acquitter d’intérêts de retard.

Il doit être muni de tout le mobilier permettant au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. La liste de ce mobilier est fixée par un décret entré en vigueur le 1er septembre 2015. Celui-ci doit au moins comporter :

  • un lit avec une couette ou une couverture,
  • des volets, stores, rideaux, ou tout autre dispositif qui puisse obscurcir les pièces destinées à être utilisées comme une chambre,
  • des plaques de cuisson,
  • un four ou un micro-ondes,
  • un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur doté d'un freezer,
  • de la vaisselle (plats, assiettes, couverts, verres, carafe ...) et des ustensiles de cuisine (faitout, poêles, casseroles …),
  • une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires,
  • du matériel d'entretien ménager (aspirateur ou balai, par exemple).

Lien vers la liste des meubles constituant le logement : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884

La caution est une personne (généralement un parent) qui s’engage à régler les loyers et les charges à la place du locataire, en cas de non-paiement de la part de ce dernier ainsi que les coûts de remise en état consécutifs à des dégradations. Elle doit donc disposer de ressources suffisantes pour couvrir ces éventuels frais et le propriétaire a le droit d’exiger des justificatifs.

La liste des documents que le propriétaire peut demander à la caution
Un décret fixe la liste de ces éléments.
Ces derniers sont les suivants :

  • une pièce d'identité française ou étrangère (carte d'identité, passeport ou permis de conduire),
  • une seule pièce justificative du domicile parmi les documents suivants : la dernière quittance de loyer ou une attestation d'assurance logement de moins de 3 mois ou une facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois ou le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale,
  • un ou plusieurs documents attestant d’une activité professionnelle : le contrat de travail, la carte d'étudiant, la carte professionnelle pour une profession libérale, le certificat de l'identification de l'Insee ou toute pièce attestant de l'activité professionnelle dans les autres cas,
  • un ou plusieurs documents attestant les ressources : les trois derniers bulletins de salaires ou les deux derniers bilans comptables pour les non-salariés ou un justificatif de versement des prestations sociales, familiales ou des pensions de retraite perçues lors des 3 derniers mois, le dernier ou l’avant-dernier avis d'imposition, un justificatif de revenus fonciers ou de revenus de capitaux mobiliers,

Lien vers la liste des documents que le propriétaire peut demander à la caution : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031444493

> L’engagement de la caution
L’engagement de la caution est plus ou moins important, selon qu’elle est « solidaire » ou « simple ».

  • La caution solidaire
    La plupart du temps, la caution est solidaire.
    Dans ce cas, au premier impayé, le propriétaire peut directement faire appel à la cautionsans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer.
  • La caution simple
    Lorsque la caution est simple, le propriétaire n’a le droit de solliciter la caution que si le locataire est insolvable ou si les poursuites contre ce dernier échouent.

> La durée d’engagement de la caution
Généralement, aucune durée n’est précisée dans l’acte de cautionnement.
Dans ce cas, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment mais elle reste tenue des dettes locatives (arriérés de loyer, frais de réparations des dégradations, etc.) jusqu'à la fin du contrat de location.
Quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution ne peut se désengager avant la date prévue.

> La rédaction de la caution
L'engagement de la caution doit obligatoirement être formalisé dans un écrit, sous seing privé ou devant notaire.
La personne se portant caution doit obligatoirement écrire à la main elle-même ces mentions :

  • le montant du loyer en chiffres et en lettres ainsi que les conditions de sa révision,
  • une mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la portée de son engagement,
  • et la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 1), à savoir : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

     
  • L’acte est rédigé devant notaire
    Lorsqu’il est notarié, comme son nom l’indique, l’acte de cautionnement est établi par un notaire. Les actes de cet officier public, constituent des titres exécutoires permettant de solliciter directement un huissier pour obtenir l’exécution forcée de l’engagement de la caution, le paiement des dettes locatives, sans avoir besoin d’obtenir une décision judiciaire au préalable.
    L’huissier pourra ainsi procéder à des saisies sur le salaire, les comptes bancaires, ou encore les biens de la caution.
  • L’acte est rédigé sous seing privé
    Avec un acte de cautionnement rédigé sous seing privé, le propriétaire ne pourra obtenir le paiement des dettes locatives qu’après plusieurs démarches voire même après avoir intenté une action en justice.

Le propriétaire dispose d’une assurance couvrant le risque d’impayés
Lorsque le propriétaire dispose d’une assurance le garantissant contre le risque d’impayés, il ne peut pas demander une garantie supplémentaire, en l’occurrence une caution.

Le propriétaire n’a pas assurance couvrant le risque d’impayés
Si le propriétaire n’est pas couvert par une assurance le garantissant contre les risques d’impayés, il est alors en droit d’exiger la caution d’un proche pour se couvrir.

Le locataire est un étudiant
Lorsque le locataire est étudiant ou apprenti, il est en droit de solliciter la caution d’un proche, et ce même s’il est couvert par une assurance le protégeant contre le risque d’impayés.

La garantie universelle des loyers a été remplacée par la garantie Visale le 20 janvier 2016.

La garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) protège gratuitement les propriétaires qui louent un logement vide ou meublé, à des locataires dont la situation professionnelle est précaire (CDD, apprentis, intermittents). Cette assurance couvre les loyers (charges comprises) qui doivent être versés pendant les trois premières années du bail. Pour en bénéficier, le loyer (charges comprises), ne doit pas dépasser 1 500 € pour un logement situé à Paris et 1 300 € dans le reste de la France.

Le candidat locataire doit en faire la demande sur un site dédié (https://www.visale.fr/#/accueil) avant de signer son bail. La réponse intervient généralement en deux jours. Dès l’obtention, il transmet un visa certifié au propriétaire qui, à son tour, doit adhérer au dispositif pour recevoir le contrat de cautionnement.

L'indice de référence des loyers (IRL) fixe l’augmentation maximale du loyer que le propriétaire peut demander chaque année.
Il est obtenu à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

> Comment calculer l'augmentation maximale que peut demander le propriétaire ?
Pour calculer l'augmentation du loyer, le propriétaire doit considérer trois éléments : le montant du loyer, l’IRL correspondant au trimestre prévu dans le contrat ou à défaut celui publié par l'Insee au moment de la signature de ce dernier, et l’IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le calcul est le suivant : loyer hors charges x IRL applicable à la date de révision/IRL de l’année n-1.
Lien vers l’indice de référence des loyers :

https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333

  • Oui, si une clause du contrat le prévoit. Le loyer peut être révisé une fois par an, à la date de révision indiquée au contrat de location. À défaut de date indiquée au contrat, il faut tenir compte de la date de la signature de ce dernier.
  • Si le contrat ne prévoit pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

> Quand le propriétaire doit-il informer le locataire de la révision du loyer ?
Le propriétaire dispose d'un délai d'1 an, à compter de la date prévue au contrat (à défaut de la date anniversaire de ce dernier), pour faire la demande de révision du loyer. Cette augmentation prend effet au jour de la demande.

La location porte sur un logement vide
Lorsque la location porte sur un logement vide, la durée est de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier, et de 6 ans lorsque ce dernier est une personne morale (société gestionnaire d’un parc immobilier, association).

La location porte sur un logement meublé
Pour un meublé, la durée du bail doit être de 1 an au minimum. Si le locataire est étudiant, celle-ci est peut-être réduite à 9 mois.

Le propriétaire ou son représentant (notaire, agence, société immobilière) est tenu de remettre au locataire un logement décent qui présente une surface et un confort minimum, sans aucun risque pour la sécurité et la santé des occupants.
Lien vers la définition du logement décent : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042
Pendant toute la durée de la location, il lui assure également la jouissance paisible des lieux. Il effectue les travaux nécessaires à l’usage normal du bien (panne de chauffe-eau, volets défectueux, robinetterie vétuste...), à l’exception des menues réparations qui relèvent de l’entretien courant et demeurent à la charge du locataire (remise en place de faïence, de lino, rebouchage de trous après un accrochage de tableau).

Oui, le logement doit avoir une surface minimale qui varie selon le nombre d’occupants (article D 542-14- 2° du Code de la sécurité sociale).
Pour une seule personne, le logement doit présenter une surface minimale de 9m2 au sol et la hauteur sous plafond doit être au moins de 2,20m.

   

Un logement décent est un logement répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il assure un lieu clos, protégé des eaux de ruissellement et des infiltrations et comportant certains éléments de confort. Il doit également comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou un volume habitable de 20 m³.
Lien vers la définition du logement décent : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges convenus au contrat.
Il est également obligé de contracter une assurance habitation. A défaut, le propriétaire peut souscrire une police au nom de son locataire, à charge pour ce dernier de lui régler la cotisation. 
Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et des dégradations qui pourraient survenir au cours de la location (remise en place de faïence, de lino, rebouchage de trous après un accrochage de tableau).
Enfin, il s’engage à occuper paisiblement le logement, sans causer de troubles de voisinage.

Le locataire doit s’acquitter de trois types de charges.
Il est redevable :

  • des frais liés au logement et à l’usage de l’immeuble (consommation d’énergie, chauffage collectif, etc.),
  • des dépenses d’entretien des parties communes (changement des ampoules dans les escaliers, par exemple),
  • des taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie comme l’enlèvement des ordures ménagères.

Le locataire qui souhaite quitter son logement en informe le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre remise en main propre.
La réception de la lettre de congé par le propriétaire fait courir un délai de préavis pendant lequel le locataire doit payer son loyer, même s'il a déjà quitté le logement.

> En cours de location

  • Location vide
    Ce délai de préavis varie selon que le logement se situe ou non en zones tendues classées ainsi par décret. Ces dernières sont 28 agglomérations dans lesquelles la demande de logements dépasse largement le nombre de ceux proposés à la location.
    Il est de 1 mois en zones tendues, et de 3 mois sur le reste du territoire.
  • Location meublée
    Le locataire peut arrêter la location à tout moment en avertissant le propriétaire au moins 1 mois avant son départ.

> A la fin de la location

  • Lorsque la location porte sur un logement vide, quand le bail arrive à échéance, il est automatiquement reconduit, sans formalité, pour la même durée et dans les mêmes conditions. Si le locataire ne souhaite pas poursuivre la location, il doit en avertir le propriétaire à l’avance (préavis de 1 mois en zones tendues, 3 mois sur le reste du territoire).
  • Lorsque la location porte sur un meublé, le préavis est de 1 mois.

Lien vers la liste des zones tendues : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027399823&fastPos=1&fastReqId=2020967123&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

> En cours de location

  • Location vide
    Le propriétaire qui veut reprendre son logement ne peut le faire avant la fin du contrat, sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations, comme le non-paiement des loyers.
  • Location meublée
    Le propriétaire qui veut reprendre son logement ne peut le faire avant la fin du contrat, sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations, comme le non-paiement des loyers.

> A la fin du contrat de location

  • Location vide
    Le propriétaire peut donner congé à son locataire à la fin du contrat uniquement dans les cas définis par la loi : reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, vente du logement loué, existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail (comme des impayés de loyers, par exemple).
    Il doit en avertir le locataire au moins 6 mois avant la fin de la date d’échéance inscrite au contrat de location.
  • Location meublée
    A la fin de la location prévue au contrat, le propriétaire peut décider de ne pas poursuivre la location mais seulement dans les cas prévus par la loi : vente du logement, reprise de l’habitation pour y vivre ou y loger un proche, ou en cas de manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non-paiement répété du loyer).
    Le propriétaire doit en informer le locataire au moins 3 mois avant la fin du contrat de location.

Il s’agit du conjoint du propriétaire, de son partenaire de PACS, de son concubin notoire depuis au moins 1 an, de ses parents, de ses enfants, ou alors des parents et des enfants de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le comportement du locataire
Les motifs « légitimes et sérieux » les plus courants sont le non-paiement du loyer et les retards réitérés de paiement, mais ce peut être aussi « le comportement agressif d’une locataire, contraire aux obligations de bon voisinage vis-à-vis des autres habitants de l'immeuble et des bâtiments voisins » (Cass., 3ème civ., n° 01-00589, 2 octobre 2002), ou encore la sous-location non autorisée par le bailleur, etc.

Côté propriétaire

Le propriétaire peut également délivrer ce congé pour un motif non imputable au locataire, le cas le plus fréquent étant celui des travaux décidés par le propriétaire. Il doit alors s’agir de travaux importants justifiés par l’état de l’immeuble, tels des travaux de restructuration.

Le propriétaire peut demander au locataire les documents suivants :

  • une pièce justificative de son identité (carte d'identité, carte de séjour, passeport ou permis de conduire),
  • une seule pièce justificative de domicile parmi les suivantes : les 3 dernières quittances de loyer, une attestation de domiciliation ou d’hébergement, le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale,
  • un ou plusieurs documents attestant une activité : contrat de travail, carte d'étudiant, carte professionnelle pour une profession libérale, certificat de l'identification de l’Insee ou toute pièce attestant de l'activité professionnelle dans les autres cas,
  • un ou plusieurs papiers certifiant les ressources : les trois derniers bulletins de salaires, les deux derniers bilans comptables pour les non-salariés, un justificatif de versement des prestations sociales, familiales ou des pensions de retraite perçues lors des 3 derniers mois, un titre de propriété d'un bien immobilier, le dernier ou l’avant-dernier avis d'imposition, l’avis d'attribution de bourse quand le locataire est un étudiant boursier, un justificatif de revenus fonciers ou de revenus de capitaux mobiliers, une simulation pour les aides au logement établie par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou par le locataire.

Le dépôt de garantie destiné à couvrir d'éventuels manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réparations des dégradations ...) ne peut être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges pour un logement vide et 2 mois de loyer, hors charges pour un logement meublé.

La restitution du dépôt de garantie
Il doit être restitué dans un délai d’1 mois à compter de la réception des clés par le propriétaire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui de l'entrée, 2 mois en cas de différences entre ces deux documents. Aucune retenue ne peut être faite, ni aucune somme réclamée, pour des dégradations non notées sur l’état des lieux de sortie.
C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui va permettre de constater les dégradations mais aussi de les distinguer de la vétusté (vieillissement). Les réparations liées à l’usure normale sont à la charge du propriétaire et non à celle du locataire.
En revanche, en cas de dégradations, il est possible que le propriétaire demande un complément si le dépôt de garantie seul ne couvre pas les dépenses de remise en état. La loi prévoit que les retenues effectuées « soient dûment justifiées ». Le propriétaire peut présenter alors un simple devis.

Le locataire et le propriétaire ou son représentant (un notaire, une agence, ou une société en gestion immobilière) effectuent ensemble et par écrit l'état des lieux, lors de l’arrivée du locataire et lors de sa sortie.
Après son entrée dans les lieux, le locataire bénéficie d’un délai supplémentaire de 10 jours pour demander au propriétaire ou à son représentant (l’agence ou le notaire) de compléter le document.
Bon à savoir : la loi Alur prévoit la création par décret d'un modèle type d'état des lieux destiné à être utilisé dans le cadre des mises en location de logements. Les modalités de prise en compte de la vétusté sont déterminées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Ce décret entre en vigueur le 1 er juin 2016.
Lien vers le décret : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;.tpdila16v_1?cidTexte=JORFTEXT000032320564&oldAction=rechJO&idJO=JORFCONT000032319793

Qu’il soit établi par un notaire ou non, les frais d’établissement d’état des lieux et de rédaction du contrat sont, dans tous les cas, partagés entre le propriétaire et le locataire.

Une solution amiable

  • Vis à vis du locataire
    Si celui-ci est dans les lieux depuis plusieurs années, que les relations ont toujours été cordiales et qu’il a toujours payé régulièrement ses loyers, le propriétaire a intérêt à entrer rapidement en contact avec lui pour savoir s’il s’agit d’un oubli ou s’il se trouve confronté à des difficultés financières. Dans ce dernier cas, ils peuvent convenir, ensemble, d’un échéancier d’étalement de la dette. Cet accord devra faire l’objet d’un écrit et être signé entre les parties. Le respect de ce dernier permet au locataire de conserver ses droits à une aide au logement, sachant que l’APL peut être versée au propriétaire.
  • Vis à vis de la caution ou de l’assurance garantissant les impayés de loyer
    Dès le premier impayé de loyer, le propriétaire doit en informer la caution ou son assureur (s'il dispose d’une assurance le couvrant contre le risque d’impayés de loyer).

Une solution contentieuse : le recours à un huissier et l’action judiciaire
Lorsque le locataire est installé dans les lieux depuis peu, s’il est vraisemblablement de mauvaise foi ou si ses retards de loyers sont récurrents, le propriétaire devra procéder à plusieurs démarches, avec le concours d’un huissier avant d’intenter une action en justice.

  • Le contrat de location a été rédigé sous seing privé
    L'acte sous seing privé se distingue de l’acte authentique qui suppose l’intervention d’un officier public, en l’occurrence un notaire.
    Un contrat de location sous seing privé, est uniquement établi entre le locataire et le propriétaire ou son représentant « privé », par opposition au notaire, officier public. 
    Autrement dit, une agence ou une société de gestion immobilière.
    Le propriétaire commencera par lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette démarche reste sans effet, le propriétaire a la possibilité d’envoyer un commandement de payer par voie d’huissier et de demander à ce dernier d’opérer également une saisie conservatoire (c’est à dire provisoire) sur ses comptes. Après réception du commandement de payer, le locataire dispose de 2 mois pour régler ses arriérés de loyers. Passé ce délai, le propriétaire peut l’assigner par huissier devant le tribunal d’instance de la commune où est situé le bien loué. Les juges prononceront la résiliation du bail et l’expulsion. La date de l’expulsion peut être reportée par l’application de la trêve hivernale qui court du 1 er novembre au 31 mars, mais rien n’empêche d’intenter une action en justice durant cette période.
    Suite à la décision du tribunal ordonnant au locataire de quitter les lieux, ce dernier dispose de 2 mois pour partir. S’il reste dans le logement, le propriétaire devra faire appel à un huissier pour qu’il dresse un procès-verbal et requiert le concours de la police.
  • Le contrat de location a été établi devant notaire : nul besoin de saisir le juge pour récupérer le montant des loyers
    Lorsque le contrat de location a été établi par un notaire (bail notarié), le propriétaire peut directement contacter un huissier de justice, qui procédera à l'exécution forcée et notamment à une saisie sur salaire, par exemple, sans avoir à intenter une action en justice pour obtenir une décision du tribunal condamnant le locataire au paiement des arriérés de loyers.

Mais attention, le bail notarié ne dispense pas, en revanche, le propriétaire d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion du locataire.

Le locataire disposant de revenus modestes. Le versement et le montant de l'allocation dépend de différents critères : niveau de ressources, type de logement, montant du loyer, situation familiale, nombre d'enfants à charge... Les revenus pris en compte sont ceux de l'année N-2, donc ceux de 2014 pour une demande faite en 2016.
Cette aide peut être versée au locataire ou au propriétaire (le locataire lui versera alors le solde du loyer) mais c’est au locataire d’en faire la demande auprès de sa Caisse d’allocations familiales (CAF).

> Les obligations du propriétaire
Lorsque le logement est loué à plusieurs personnes, le propriétaire est tenu envers chaque colocataire de mettre à leur disposition un logement décent. Chaque colocataire doit disposer d’une pièce d’une surface supérieure à 14 m2 . 
Le propriétaire doit également exécuter les réparations à sa charge, comme une panne de chauffage en hiver, par exemple.

> La rédaction du contrat

La plupart du temps, chacun des colocataires signe le même contrat qui est commun à tous, et est tenu des mêmes obligations vis-à-vis du propriétaire.

> Les obligations des colocataires
Généralement, le propriétaire prend soin d’inscrire dans le contrat de location une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer. Chacun des locataires est alors responsable du paiement de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à la fin du contrat. Le  propriétaire peut ainsi s’adresser à n’importe lequel d’entre eux pour obtenir la totalité du règlement. 
Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique sur lequel sera mentionné le nom de chacun des colocataires.

> Les règles qui s’appliquent au contrat
La colocation est soumise au régime juridique dont relève le logement. Si la colocation concerne un logement loué meublé, elle doit respecter la règlementation particulière applicable aux locations meublées.

> Le dépôt de garantie
Comme pour toute location, le propriétaire peut demander le versement d’un dépôt de garantie (1 mois si la colocation porte sur un logement loué vide, 2 mois s’il s’agit d’un meublé). Le dépôt de garantie est versé à l’entrée dans les lieux et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au propriétaire, qu’au départ du dernier des colocataires.

> La caution
Le propriétaire peut demander la caution d’un proche qui se portera garant du paiement des sommes dues par le colocataire mentionné dans l’acte de cautionnement. Il est rare que le garant s’engage pour l’ensemble des colocataires.
L’engagement de la caution prend fin 6 mois après le départ du colocataire « couvert », sauf si celui-ci a été remplacé. Dans ce cas, la caution est libérée de son obligation de garant. 

> Le congé des colocataires

  • Si tous souhaitent mettre fin à la location, il leur suffit d’adresser un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie sera indifféremment restitué à l’un d’entre eux.
  • Si un seul des colocataires souhaite quitter le logement, son départ ne met pas fin au contrat  qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.
  • Si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord du propriétaire, un avenant au contrat est indispensable. Le propriétaire ne peut pas non plus imposer un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.
  • Concernant le loyer, la clause de solidarité figurant au contrat, oblige le colocataire sortant à demeurer responsable du paiement pendant 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire a pris sa place.

> Le congé donné par le propriétaire
Le congé  adressé par le propriétaire à un seul locataire vaut pour les autres, si une clause de solidarité est prévue au contrat, comme c’est généralement le cas.

Dans une décision du  28 novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé l’encadrement du niveau des loyers à Paris. Ce dispositif, en place à Paris depuis le 1er aout 2015, imposait de fixer le loyer dans la limite d’un loyer de référence majoré. Suite à cette décision, seul le dispositif applicable aux zones tendues s’applique aujourd’hui à Paris.

 

Les zones tendues sont des villes où la demande de logements dépasse fortement le nombre de ceux proposés à la location.

Lien vers la liste des zones tendues : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027399823&fastPos=1&fastReqId=2020967123&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

 

En zones tendues, le montant du loyer est règlementé.
- Si le logement était loué auparavant (période de vacance inférieure à 18 mois), le loyer ne peut excéder :

  • le dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des 12 mois précédent la conclusion du nouveau contrat de location ;
  • le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois précédent la conclusion du nouveau contrat de location.

         A noter : si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, le loyer peut être fixé au delà de l'indice de référence des loyers (IRL). Pour que le loyer puisse être augmenté, il faut que les travaux effectués soient d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Toutefois, la hausse est alors limitée : elle ne peut excéder 15% du coût des travaux TTC. En revanche, si le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration (et non de mise en conformité avec les caractéristiques de décence) d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être librement réévalué lors de la relocation.

- Si le logement est loué pour la première fois ou s'il est reloué après une période de vacance supérieure à 18 mois, le loyer est négocié entre le propriétaire et le locataire en fonction des prix du marché.

 

Lien vers l’indice de référence des loyers :

http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageSeries?request_locale=fr&idbank=001515333&idbank=001515334&codeGroupe=1182

Pour les locations en cours, l’entrée en vigueur de la loi Croissance, le 8 août 2015 est simplement venue appliquer les nouvelles règles en matière de congés et de restitution du dépôt de garantie suite au départ du locataire, à tous les contrats (alors que la loi Alur n’appliquait ces règles qu’aux contrats signés, reconduits ou renouvelés après l’entrée en vigueur de cette loi le 27 mars 2014).

Le congé donné par le propriétaire
Contrairement au locataire, qui n'a pas à justifier son départ d'une location, le propriétaire ne peut résilier le contrat que dans l'un des cas suivants : ce dernier reprend le logement pour y habiter ou pour y loger un proche, il a décidé de le mettre en vente, il a un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du contrat de location tel que « le comportement agressif d’une locataire, contraire aux obligations de bon voisinage vis-à- vis des autres habitants de l'immeuble et des bâtiments voisins » (Cass., 3ème civ., n° 01-00589, 2 octobre 2002), ou encore la sous-location non autorisée par le bailleur, etc.
Le propriétaire ne peut donner congé qu'à la fin du contrat en cours et moyennant un préavis de 6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé, jour pour jour, avant son terme.

Le congé donné par le locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter un délai de préavis qui dépend de la situation du logement (1 mois en zones tendues, 3 mois sur le reste du territoire).

Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai maximum de 2 mois après la remise des clés (délai réduit à 1 mois lorsque l’état des lieux d’entrée est identique à celui de sortie).

- L'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;

- La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;

- L'état des lieux ;

- Un extrait du règlement de copropriété si le bien loué est en copropriété ;

- Le mandat de représentation du/des bailleur(s) le cas échéant ;

- Le mandat de représentation du/des preneur(s) le cas échéant ;

- L'acte de cautionnement le cas échéant ;

- Le cas échéant, la déclaration des sinistres subis par le logement et qui ont fait l’objet d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé ;

- Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location ;

- Un dossier de diagnostic technique comprenant :

  • un diagnostic de performance énergétique ;
  • un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
  • un diagnostic amiante pour tout logement, autre qu’une maison individuelle, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (il ne doit pas forcément être annexé mais doit être mis par le propriétaire à la disposition du locataire) ;
  • un état intérieur d'électricité si l'installation électrique a plus de 15 ans ;
  • un état intérieur de gaz si l'installation du gaz a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans ;
  • le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité.